05 ก.ย.2566
อสังหาขานรับนายกเศรษฐา หนุนบ้านผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง กระตุ้นให้เกิดเศรษฐกิจหมุนเวียน
18.00 น. ของวันที่ 23 สิงหาคม 2566 นายเศรษฐา ทวีสิน รับสนองพระบรมราชโองการโปรดเกล้าฯ เป็นนายกรัฐมนตรีคนที่ 30
ปรากฏเสียงขานรับจากภาคเอกชนอย่างท่วมท้น หนึ่งในตัวชี้วัดคือเวลาเพียง 3 วันนับจากมีความชัดเจนที่สภาผู้แทนราษฎรมีมติ 478 เสียงโหวตเปิดประตูเข้าสู่ทำเนียบรัฐบาลเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2566 ตลาดหุ้นบวก 40 จุด
“ผม นายเศรษฐา ทวีสิน จะขอทำหน้าที่นายกรัฐมนตรีที่ไม่รู้จักคำว่าเหน็ดเหนื่อย เป็นรัฐบาลที่จะทุ่มเท ทำงานหนัก รับฟังเสียงของประชาชน นำความสามัคคีกลับคืนสู่คนในชาติ นำพาประเทศไทยไปข้างหน้า และสร้างอนาคตที่ดีกว่าให้กับลูกหลานของพวกเราทุกคน นับจากวันนี้เป็นต้นไป” คำกล่าวที่เป็นเสมือนคำมั่นในวันพิธีรับสนองพระบรมราชโองการโปรดเกล้าฯ
โอกาสเดียวกันนี้ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ 3 นายกสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน จะฝากหรือจะส่งการบ้านให้กับ “นายกฯเศรษฐา” ประกอบด้วยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการพลิกฟื้นเศรษฐกิจประเทศอย่างเต็มรูปแบบนับจากนี้
ปลดล็อกค่าโอนและจดจำนอง-ภาษีที่ดิน
“วสันต์ เคียงศิริ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
ระบุรัฐบาลฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นไม้แรก ต่อจากนั้น ไม้สองอาจเป็นนโยบายด้านที่อยู่อาศัย และการที่นายกรัฐมนตรีนั่งกระทรวงคลังเอง เป็นสัญญาณดีที่บ่งบอกว่าให้ความสำคัญ มีความห่วงใย และลงมานั่งเอง
สำหรับคำถามว่ามีข้อเสนอแนะอะไรถึงรัฐบาลใหม่ ประการแรก ต้องกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมก่อน ท่านนายกฯก็มองตั้งแต่หาเสียงอยู่แล้วกับนโยบาย 10,000 บาทดิจิทัล ซึ่งเห็นพ้องกับภาคเอกชน หลัก ๆ เรามองเวลาจะทำเศรษฐกิจต้องมอง 2 เรื่อง คือ
1.ช่วยสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลาง-รายได้น้อย กับ 2.กระตุ้นให้เกิดภาวะเศรษฐกิจหมุนเวียนในระบบ
ที่ผ่านมาเราพยายามจะบอกกับรัฐบาลที่แล้วว่า ช่วงนี้การกระตุ้น ต้องทำให้คนที่มีเงินอยู่แล้ว เอาเงินออกมาใช้ ซึ่งรัฐบาลที่แล้วจะออกลักษณะช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเกือบทั้งหมด ซึ่งแน่นอนว่าก็ช่วยได้ เป็นเรื่องที่ดีอยู่แล้ว ก็ให้ทำต่อไป แต่ไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมมากนัก เพราะแรงกระตุ้นยังไม่มากพอ
ซึ่งกำลังซื้อของเม็ดเงินหมุนเวียนกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-รายได้น้อย ไม่มากพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจภาพใหญ่ได้ จึงจำเป็นต้องมีมาตรการอื่น เพื่อดึงดูดให้คนใช้เงินเยอะ ๆ ทำให้ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียนไปมา นโยบายหาเสียง 10,000 บาทดิจิทัลก็ดีอยู่แล้ว พอเศรษฐกิจรวมออกมาดี ทุกคนได้ประโยชน์หมด
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ส่วนหนึ่งปัญหาหลัก คือ คนไม่ค่อยมั่นใจลงทุนระยะยาว ท่านดูแลภาพรวมเศรษฐกิจให้ดี ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวตาม เมื่อไหร่ที่เศรษฐกิจดี มีเสถียรภาพ คนมั่นใจจะลงทุนซื้อบ้าน เพราะเป็นหนี้ก้อนใหญ่และหนี้ระยะยาว 15-20 ปี
แต่ถ้าดูแล้ว ยังไม่ค่อยขยับ อาจมาดูอีกทีว่าจะใช้ภาคอสังหาฯเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะมีมัลติพลายเออร์ 4-5 เท่า ลงทุน 100 บาท จะสร้างเงินหมุนเวียนในระบบได้ 400-500 บาท เพราะหลังจากซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว จะต้องมีการตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ดังนั้น ผมมองว่าภาคอสังหาฯน่าจะเป็นไม้สองของรัฐบาล
อย่างไรก็ตาม กรณีที่จำเป็นต้องมีมาตรการไม้สอง หรือมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มีตัวแบบที่เคยทำกันมา เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่รัฐบาลที่แล้วจำกัดเพดานให้สิทธิประโยชน์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท วัตถุประสงค์หลักคือต้องการดูแลกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง
แต่เพดานราคา 3 ล้าน นำออกมาใช้นานมากแล้ว จนคนกลุ่มนี้ดูดซับไปหมดแล้ว ดังนั้น ถ้าทำแบบเดิมก็คงไม่ก่อให้เกิดการกระตุ้นที่แท้จริง
สิ่งที่สมาคมอยากเสนอคือเปิดหมดเลย ไม่ต้องมีเพดานราคาอีกแล้ว ใครก็ตามที่ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ได้รับสิทธิประโยชน์ลดค่าโอน-จำนองทุกคนทุกราคา เพื่อจะได้มีกำลังซื้อ มีวอลุ่มทำให้ตลาดรวมคึกคักและเกิดการหมุนเวียน ซึ่งเคยทำมาแล้วและได้ผลทุกครั้ง อย่างน้อยขอ 2-3 ปี จนถึงปี 2568
ถัดมาปี 2566 อาจมองว่าเศรษฐกิจจะฟื้น แต่ไม่ได้ฟื้นอย่างที่คิด ถามตอนนี้สิ่งที่เอกชนอยากให้ซัพพอร์ต ไม่ต้องทำอะไรมาก ขอแค่อย่าเพิ่งไปสร้างกฎเกณฑ์อะไรเพิ่มเติมอีก กฎระเบียบอะไรใหม่ ๆ ที่จะออกมาบังคับควบคุม ในขณะที่การทำธุรกิจยังยากลำบากอยู่ อย่างน้อยให้ผ่านพ้นช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวก็ยังดี
กับภาษีบางอย่าง อยากให้ปรับให้ smooth เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ท่านต้องลงไปดูปัญหาก่อน คำถามที่ผมอยากรู้ คือ มีคนค้างชำระภาษีที่ดินเยอะไหม ถ้าค้างเยอะ แสดงว่าเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง และเป็นภาระค่าใช้จ่ายติดตามทวงอีก ประเด็น คือ บางคนเงินต้นยังไม่มีปัญญาจ่าย แม้แต่จ่ายยังไง จ่ายเท่าไหร่ ทุกวันนี้ก็ยังเป็นข้อถกเถียงกันอยู่
ซึ่งภาษีที่ดินฯถือว่าหนักหนาสาหัสมาก เพราะเก็บบนพื้นฐานมูลค่า ซึ่งราคาทรัพย์สินมีแต่จะขึ้น กรมธนารักษ์ก็ประเมินราคาที่ดินขาขึ้น ภาษีก็สูงขึ้น เทียบกับภาษีตัวอื่นเก็บบนปริมาณของรายได้ ถ้ารายได้มาก-เก็บมาก รายได้น้อย-เก็บน้อย แต่ภาษีที่ดิน กลายเป็นว่าเศรษฐกิจไม่ดียังไง แต่เก็บ 100%
ข้อเสนอ คือ ปีนี้ลดอัตราจัดเก็บได้ไหม สัก 50% ปี 2567 ลดภาษี 25% แล้วปี 2568 ค่อยไปเก็บเต็ม 100% เพราะต้องยอมรับว่าหลายคนอาจรับภาระไม่ไหว
แพ็กเกจภาษี-LTV-วีซ่า-บ้านหลังแรก-แก้ กม.เวนคืน
“พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย ฝากการบ้าน 5 เรื่องสำคัญในช่วงที่กำลังอยู่ในโค้งสุดท้ายปลายปี 2566
นโยบายกระตุ้นภาครัฐที่รัฐบาลใหม่ทำได้ทันที ผมคิดเพิ่มได้อีกอย่างหนึ่งนอกเหนือจากที่เราเคยคุยกันไปหลายครั้งแล้ว ก็คือ อยากให้รัฐบาลใหม่ออกมาตรการ “บ้านหลังแรก” เพราะถ้าจำกันได้ รัฐบาลเพื่อไทยเคยทำนโยบายรถคันแรกออกมาแล้ว แต่อาจมีปัญหาที่ตามมาในการมีรถยึด เพราะกระตุ้นดีมานด์ล่วงหน้าไปเยอะแล้ว
โมเดลเดียวกัน แต่ทำเป็นนโยบายบ้านหลังแรก เพราะหลักทรัพย์ที่อยู่อาศัยไม่ได้ด้อยค่าหรือเสื่อมราคาเหมือนรถยนต์ ในขณะที่ถ้ารัฐบาลกระตุ้นด้วยบ้านหลังแรก จะส่งประโยชน์ต่อซัพพลายเชนและคนไทยทั้งหมด เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่ใช้วัตถุดิบในประเทศ หรือโลคอล คอนเทนต์ทั้งหมด
ซึ่งการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยบ้านหลังแรก จะสร้างแรงกระเพื่อมทำให้เกิดมัลติไพเออร์ได้ถึง 4-5 เท่า เพราะมูลค่าธุรกิจก่อสร้างและที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 12% ของจีดีพี ซึ่งถือว่าสูงมากทีเดียว
เรื่องที่ 2 ที่เอกชนอยากร้องขอจากรัฐบาลใหม่ คือ ขอให้ช่วยสนับสนุนมาตรการด้านภาษี โดยมูลค่าการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม ให้สามารถนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ในมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สำหรับเฟิรสต์จ็อบเบอร์ หรือประชากรคนวัยเริ่มต้นทำงาน
ทั้งนี้ เฟิรสต์จ็อบเบอร์เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยยังเวอร์จิ้นอยู่ สถิติทำงานในช่วง 4 ปีแรก มีการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนน้อย เพราะเจอปัญหาหลายอย่าง ทั้งสถานการณ์โควิด และปัญหาอื่น ๆ
เรื่องที่ 3 เป็นปัญหาในเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริง ภาคเอกชนอยากขอให้รัฐบาลใหม่มีการผ่อนผันมาตรการ LTV-loan to value ซึ่งเพิ่งจะมีการผ่อนผันให้สามารถขอสินเชื่อได้ 100-110% ใช้เพียงปีเดียวในปี 2565 แต่ก็หมดมาตรการเมื่อปลายปีที่ผ่านมา
ประเด็น LTV ทางธนาคารแห่งประเทศไทย มีการบังคับสัดส่วนการขอสินเชื่อต่อการวางเงินดาวน์ ในระดับสูงตั้งแต่ 20-30% สำหรับการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 เป็นต้นไป รวมทั้งเหตุผลในการบังคับ LTV เพราะแบงก์ชาติบอกว่า มีการเก็งกำไร
อย่างไรก็ตาม มาตรการ LTV มีการบังคับใช้เมื่อไตรมาส 2/62 ทำให้เริ่มมีผลกระทบ แต่ยากลำบากที่สุดในช่วงสถานการณ์โควิดปี 2563-2564 ซึ่งเป็นที่แน่ชัดแล้วว่าไม่มีการเก็งกำไรในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยอีกแล้วจนถึงปัจจุบัน
ในขณะที่พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กลายเป็นความจำเป็นในการใช้ชีวิต ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่ใกล้สถานศึกษาของลูก ซื้อเพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงาน วันหยุดเสาร์-อาทิตย์ค่อยกลับไปอยู่บ้านแนวราบที่ชานเมือง จึงขอให้ผ่อนผัน LTV ไปอีกอย่างน้อยจนถึงสิ้นปี 2568
เรื่องที่ 4 ทั่วโลกกำลังเข้าสู่โหมดของการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ ในขณะที่ประเทศไทยมีพระเอกด้านการท่องเที่ยวที่ดึงดูดคนจากทั่วโลกเข้ามาใช้ชีวิตที่นี่ ในขณะที่กฎหมายไทยเปิดช่องให้ลูกค้าต่างชาติสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับการซื้อคอนโดฯ ในสัดส่วน 49% หรือโควตา 49% อยู่แล้ว
ข้อเสนอจึงอยากให้รัฐบาลใหม่ออกมาตรการแจกวีซ่า กระตุ้นดีมานด์การซื้อตลาดระดับกลางราคา 3-5 ล้านบาท โดยถ้าซื้อคอนโดฯ ราคา 3 ล้าน ก็ให้วีซ่า 3 ปี ถ้าซื้อคอนโดฯ 5 ล้าน ก็ให้วีซ่า 5 ปี ซึ่งเชื่อมั่นว่าจะสามารถกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติได้ทันที
เรื่องสุดท้าย เสนอขอให้รัฐบาลใหม่ตั้งคณะทำงาน โดยมีนายกฯ หรือรองนายกฯ เป็นประธาน เพราะการแก้ไขกฎหมายเวนคืนเกี่ยวข้องกับการทำงานข้ามกระทรวง มีหลายหน่วยงาน จำเป็นต้องมีผู้มีอำนาจที่สามารถประสานในภาพใหญ่ได้
“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
จริง ๆ มีหลายเรื่องที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยากให้แก้ไข แต่ภารกิจรัฐบาลใหม่ก็เยอะ ประเด็นในสังคมไทยตอนนี้มีหลายเรื่อง เช่น ปัญหากฎหมายเวนคืน ซึ่งจะต้องแก้กฎหมายองค์รวมทำให้เป็นงานยากและท้าทาย เพราะต้องไปแก้ที่พระราชบัญญัติเวนคืน ซึ่งเป็นกฎหมายแม่
ไม่เช่นนั้น เวลาหน่วยงานรัฐมีการเวนคืนที่ดินเพื่อลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ เช่น รถไฟฟ้า แต่รอบสถานีชาวบ้านทำอะไรไม่ได้ จะให้เป็นอย่างนั้นหรือไม่
โดยจะเห็นว่าสภาพการณ์ของการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัด เป็นเรื่องที่มีการใช้วิจารณญาณของเจ้าหน้าที่รัฐทุกระดับ การเชื่อมท่อเชื่อมทางต่าง ๆ บริษัทเดียวกันทำหมู่บ้านจัดสรรแต่คนละทำเล องค์กรปกครองท้องถิ่นบอกว่า ทำได้ อีกแห่งบอกว่า ทำไม่ได้ ทำให้ยุ่งเหยิงพอสมควร กรณีกรรมสิทธิ์หรือถนนที่ผ่านหน้าโครงการเอกชนแต่กรรมสิทธิ์เป็นของภาครัฐ
นอกจากนี้ ปัญหาที่เป็นอุปสรรคมากคือผังเมือง ซึ่งไม่ตอบรับกับการเจริญเติบโตของเมือง การระบายสีผังเมืองที่ไม่สอดคล้องตอบโจทย์ยุคปัจจุบัน ยกตัวอย่าง ผังเมืองนนทบุรีที่มีการระบายสีเขียวไว้เยอะมาก ในขณะที่นนท์เป็นจังหวัดสวนทุเรียน การทำถนนก็เพียงแคบ ๆ ให้ขนส่งทุเรียนได้ วันนี้จัดสรรจะสร้างหมู่บ้านไปเจอกฎความกว้างถนน ทำให้สร้างทาวน์เฮาส์ไม่ได้ สร้างได้แต่บ้านเดี่ยวหลังใหญ่ จึงไม่ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
อีกเรื่องที่พูดกันมานานคือ อยากให้ทำนโยบาย Affordable Housing จะถือกรรมสิทธิ์หรือเช่าก็ได้ แต่ควรจะต้องมีในเขตใจกลางเมือง ซึ่งเป็นแหล่งงาน ไม่ใช่พนักงาน รปภ. แม่บ้าน พนักงานรับส่งเอกสารทำงานที่สีลม แต่ต้องนั่งรถกลับบ้านที่รังสิต ค่ารถวันละ 200 บาท ซึ่งเป็นภาระก้อนใหญ่
ผมถามว่า ในอนาคตถ้าโครงการ วัน แบงค็อก เปิดให้บริการ ที่ดิน 100 กว่าไร่ มูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท คาดว่าน่าจะมีการจ้างงาน 2-3 แสนคน ตอนกลางวันให้เขาทำงานที่ถนนวิทยุ กลางคืนจะให้นอนที่ไหน จึงอยากฝากประเด็นให้รัฐบาลช่วยคิดและทำต่อในเรื่องนี้
โดยรัฐบาลอาจจูงใจเอกชนด้วยมาตรการภาษี เช่น ออฟฟิศผมอยู่บางนา อ่อนนุช ถ้าจ้างคนในพื้นที่ทำงาน ต้องมีส่วนลดภาษี หรือเปิดให้เคลมภาษีได้ เป็นต้น
ยังมีเรื่องที่ทาง 3 สมาคมวงการอสังหาฯ กำลังผลักดันอย่างเข้มข้น ประเทศไทยตอนนี้ขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง แต่ค่าทำวีซ่าให้แรงงานต่างด้าว เพิ่มจาก 500 บาท เป็น 2,000 บาท เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่หนักมาก
ข้อเสนอ อยากให้รัฐบาลใหม่ยกเว้นวีซ่าแรงงานต่างด้าว 2 ปี ถึงปี 2568 เพื่อบรรเทาปัญหาต้นทุนที่มีแต่จะสูงขึ้นในทุกวันนี้ ซึ่งค่าทำวีซ่าเพิ่งมีการปรับขึ้น แต่สภาพปัญหาที่ไซต์ก่อสร้างหาคนงานได้ยากเย็น จึงอยากให้ช่วยพิจารณาเป็นเรื่องเร่งด่วน
สุดท้าย ซึ่งน่าจะเป็นงานยากอีกเรื่องหนึ่งคล้าย ๆ กับการขอแก้ไขกฎหมายเวนคืน ก็คือ การผลักดัน พ.ร.บ.นายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพราะตอนนี้มีนายหน้าตัวแทนจากต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศไทยจำนวนมาก แต่ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายเฉพาะที่จะดูแลมาตรฐานวิชาชีพนี้
ซึ่งกฎหมายนายหน้าตัวแทนอสังหาฯ เป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องควบคุมให้อยู่ในระบบกฎหมายไทย ไม่ควรให้นายหน้าฝรั่งขายลูกค้าฝรั่ง แต่มาใช้นายหน้าคนไทยเป็นคนทำงาน แล้วได้ประโยชน์จากการกินค่าหัวคิว รวมทั้งจะเป็นประโยชน์เพื่อให้สามารถควบคุมการทำธุรกิจแบบสีเทาได้อีกด้วย
ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 30 สิงหาคม 2566